Z pojęciem wyceny nieruchomości spotkał się wielokrotnie każdy z nas. Wbrew temu co mogłoby się wydawać, wycena nieruchomości nie odnosi się bezpośrednio do jej ceny, czyli do tego ile kupujący jest w stanie za nią zapłacić a do jej wartości. Sama wycena nieruchomości nie zawsze jest przeprowadzana w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jednakże jest wykonywana przy dokonywaniu innych czynności prawnych – na przykład przy podziale majątku. Czym jest wycena nieruchomości i gdzie ją przeprowadzić? Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Co to jest operat szacunkowy i kto go wykonuje? Ile kosztuje wycena mieszkania i czy można jej dokonać online? Odpowiedź na te pytania znajdziecie Państwo poniżej.
Czym jest operat szacunkowy i jak go sporządzić?
Operat szacunkowy to niezwykle szeroka i kompleksowa opinia sporządzana na piśmie dotycząca wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Innymi słowy, mówiąc, jest to dokument, w którym uprawniona do tego osoba dokonuje wyceny naszej nieruchomości, a więc ocenia jej wartość. Jest to dość długi dokument, który składa się z wielu części.
Sam sposób sporządzania operatu szacunkowego oraz jego formę i treść określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W skład każdego operatu szacunkowego musi wchodzić?
– określenie przedmiotu i zakresu wyceny – określenie przedmiotu następuje, poprzez jakiego wskazanie rodzaju nieruchomości dotyczy operat (czy jest to nieruchomość gruntowa, budynkowa czy też lokalowa) na podstawie takich dokumentów jak odpis z księgi wieczystej czy wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaś wskazanie zakresu wyceny obejmuje takie informacje jak rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie (czy mówimy o własności, użytkowaniu wieczystym czy też spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), dokładne określenie części nieruchomości bądź to budynkowej, bądź gruntowej, której dotyczy wycena oraz określenie praw i części nieruchomości, których wycena nie dotyczy;
– określenie celu wyceny, czyli wskazanie, dlaczego operat został sporządzony – jest to szczególnie istotne, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Operat szacunkowy powinien zostać wykorzystany na potrzeby jednego konkretnego postępowania i nie powinien być udostępniany dalej.
– podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości – zazwyczaj umowa pomiędzy właścicielem a rzeczoznawcą majątkowym;
– ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości na przykład dat sprzedaży
– opis stanu nieruchomości;
– wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku jego braku przeznaczenie ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy; Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który gmina może (ale nie musi) sporządzić. Studiów uwarunkować i kierunków zagospodarowania to natomiast dokument obligatoryjny, który musi zostać uchwalony przez każdą gminę.
– analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
– wskazanie w operacie szacunkowym rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
– przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem
Do operatu dołącza się takie dokumenty jak wypis i wyrys z ewidencji gruntów, odpis księgi wieczystej nieruchomości czy protokół z oględzin nieruchomości. Do protokołu dołącza się również fotografie nieruchomości oraz rysunki lub mapy.
Kiedy należy dokonać wyceny nieruchomości?
Przepisy prawa nie zabraniają dokonywania wyceny nieruchomości, tak więc jesteśmy uprawnieni do jej wykonania w każdym czasie. W takiej sytuacji jedyną barierą uniemożliwiającą dokonanie go jest bariera finansowa. Istnieje jednak szereg sytuacji, w którym sporządzenie operatu szacunkowego i dokonanie wyceny nieruchomości jest niezbędne i konieczne. Operat szacunkowy należy wykonać między innymi w następujących sytuacjach:
– ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, na przykład służebności przesyłu;
– ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości;
– przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości
– działu spadku (w sytuacji, gdy w jego skład wchodzi nieruchomość);
– zawarcia w banku umowy kredytu hipotecznego;
– sprzedaży nieruchomości;
– przekazania nieruchomości na cele publiczne;
– wyceny nieruchomości w przypadku ubezpieczenia jej (jeśli nieruchomość ma dużą wartość);
Kto to jest rzeczoznawca majątkowy?
Wycena nieruchomości musi zostać dokonana przez osobę posiadającą szczególne uprawnienia oraz wykształcenie. Jedynie rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzania operatów szacunkowych. Aby zostać rzeczoznawcą majątkowym, konieczne jest uzyskanie uprawnień zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Aby zostać rzeczoznawcą, konieczne jest posiadanie wykształcenia wyższego, ukończenie studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, a także złożenie egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.
Czym różni się wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego od samodzielnego oszacowania wartości nieruchomości?
Każdy z nas jest w stanie ocenić, jaka jest wartość rynkowa jego nieruchomości. Wystarczy, że umieści ogłoszenie na jednym z portali przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości, a kupujący wskaże, z jaką cenę jest w stanie nabyć nieruchomość. Tak dokonana wycena nieruchomości nie może się jednak równać z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy ma charakter dokumentu urzędowego, co ma istotne znaczenie dowodowe w sytuacji, gdy zostanie on wykorzystany w procesie sądowym lub w sprawie administracyjnej. Zgodnie z treścią przepisu 244 § 1 kodeksu postępowania cywilnego „dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone”. Zgodnie zaś z artykułem 76 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego „dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone”. Jak widać, jest to niezwykle istotny dowód w sprawie, a obalenie go przeciwdowodem jest niezwykle utrudnione.
Czy można sporządzić operat szacunkowy online?
Choć mogłoby się wydawać, że obecnie wszystko jesteśmy w stanie załatwić w formie elektronicznej, to samego operatu szacunkowego nie da się sporządzić operatu szacunkowego online. Oczywiście, można przekazać wszystkie materiały do rzeczoznawcy majątkowego za pomocą e-maila, przesłać mu w tej sposób wszystkie dokumenty oraz pozostawać z nim w kontakcie za pomocą maila, jednak sam operat szacunkowy i tak będzie musiał zostać sporządzony w formie tradycyjnej, czyli papierowej.
Czym jest wycena nieruchomości w skrócie?
Odpowiedź na pytanie – czym jest wycena nieruchomości i gdzie ja przeprowadzić w skrócie brzmi – wycena nieruchomości to oszacowanie jej wartości, a dokonać jej może tylko rzeczoznawca majątkowy. Dokonanie takiej wyceny mieszkania może kosztować od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, jednakże istnieją postępowania, w których będzie to niezbędne.